Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesindeki önemi

Son dönemlerde piyasada yaşanan dalgalanmalar sonucunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerinin kira bedelinin arttırılmasını talep etmesi, bu taleplerin de kiracılar tarafından kabul görmemesi sebebiyle kiraya verenlerin çeşitli sebeplere dayanarak tahliye davası açtığı durumlarla sıkça karşılaşmaktayız.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“ TBK”) genel yapısı itibarıyla kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Ancak kiraya veren kişiye de belirli durumların varlığı halinde kiracının tahliyesini sağlayabilme imkânı  tanımıştır.
Bu yazımızda sizlere ‘’tahliye taahhütnamesi’’ ile ilgili uygulamada karşılaştığımız soruları, sorunları ve diğer detayları aktarmaya çalışacağız.
Tahliye Taahhütnamesi ve Hukuki NiteliğiTürk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde Tahliye Taahhütnamesinin genel açıklaması yapılmıştır;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye taahhütnamesinin amacı, kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt etmesi olup, bu kapsamda kiraya verenin başka bir sebebin varlığına dayanmasına gerek olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olmasıdır.
Önemle belirtmek gerekir ki, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartları içerisinde bulundurması gerekmektedir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik ŞartlarıTahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları aşağıdaki şekildedir;
Taahhüdün yazılı olmasıTBK’da tahliye taahhüdüne ilişkin şekil şartı aranmaktadır. Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür. Kiracının tek kişi olmaması halinde ise işbu taahhüdün tüm kiracılar tarafından söz konusu şekil şartına uyularak verilmesi gerekmektedir. Aksi halde taahhüt hüküm ifade etmeyecektir.
Taahhüdün, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmasıKiracı bizzat tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisi de tahliye taahhüdü verebilmektedir. 
Taahhüdün, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesiKiracı veya yetkili temsilcisi vasıtası ile akdedilmiş olan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması şart koşulmuştur.
Değinilmesi gereken diğer bir husus ise, tahliye taahhüdünde yer alan tahliye tarihinin boş bırakılarak matbu metne imza atılmasıdır. Tahliye taahhütnamesine dayalı yapılan icra takibi ya da davalarda kiracıların belge üzerindeki tarihin doğru olmadığı, taahhüdün beyaza imza şeklinde verildiği, anlaşmaya aykırı olarak sonradan doldurulduğu itirazlarında bulunulduğu sıklıkla görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 357 esas, 422 sayılı kararında açık bir şekilde ifade edilmiş olduğu üzere; tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır.
Taahhüdün kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıÖnemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri ve hatta kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte kiralananın kiracıya tesliminden önce yapılmış olan tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Kanun koyucu açık bir biçimde tahliye taahhütlerinin geçerli olmasının kiralananın teslim edilmiş olması şartına bağlı kılmıştır
Geçerli Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Yapılacak TahliyeGeçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, taahhütte belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı tarafından mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı biçimde kiralanan tahliye edilmez ise; kiraya veren tarafından tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Başka bir söylem ile tahliye taahhüdü kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmayacaktır. Tahliye yollarına başvurmadan önce gözetilmesi gereken en önemli husus ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde bu yola başvurulması gerektiğidir. Nitelik itibarıyla bu süre hak düşürücü olup mahkeme  tarafından resen nazara alınacak ve bu süreye riayet edilmeksizin başvurulan tahliye talepleri yargı nezdinde kabul görmeyecektir.
Kiracının tahliye sürecinde hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı, kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından bir avukata danışılması önem arz etmektedir.